КЛЮЧЕВЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В "НЕДВИЖИМОМ" ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

16.09.2009 г.

Наиболее важные изменения, касающиеся сферы недвижимости, принятые за 2008 год и первый квартал 2009 года.

Налоговый вычет.
1. В конце прошлого года был увеличен размер налогового вычета (Федеральный закон N 224-ФЗ от 26.11.2008):
"С 1 000 000 рублей до 2 000 000 рублей увеличен общий размер имущественного налогового вычета при израсходовании налогоплательщиком сумм на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Указанное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года".
2. В феврале 2009 года были внесены изменения в расчет налогового вычета для квартир, приобретенных с привлечением ипотечного кредита, позволяющие получить максимально возможную сумму вычета.
Согласно письму Минфина от 12 февраля 2009 г. (N 03-04-05-01/56) теперь
"в имущественный налоговый вычет могут включаться проценты по кредиту в части сумм кредита, израсходованных на приобретение отделочных материалов и отделку квартиры, если сами такие расходы на приобретение отделочных материалов и отделку могут быть учтены в составе имущественного налогового вычета. А именно: если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной строительством квартиры без отделки. Если же возникает необходимость в расчете размера имущественного налогового вычета (для его получения) в сумме процентов на ту часть кредита, израсходованную непосредственно на приобретение квартиры, то их сумма, по мнению Минфина, может определяться на основании соотношения суммы кредита, израсходованной на приобретение квартиры, и общей суммы кредита".
3. Интересная поправка касается взаимосвязи имущественного налогового вычета и права собственности несовершеннолетних:
"Родители, приобретшие за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, получили право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом. Ранее по указанным налогоплательщикам Налоговый кодекс не предусматривал право на получение в полном объеме имущественного налогового вычета, что приводило к ущемлению прав таких налогоплательщиков (Постановление Конституционного Суда РФ N 5-П от 13.03.2008)".

Налог на недвижимость.
1. Внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения:
"Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником, и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество (письмо Управления Федеральной налоговой службы по г. Москве N 28-10/095448 от 09.10.2008).
В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение. Данная поправка разъясняет, что налог взимается исходя из стоимости такой же или аналогичной недвижимости на дату дарения. Член семьи или близкий родственник от налогов на имущество, полученное в порядке дарения, освобождается.
2. Также внесены изменения в порядок расчета налога на доходы физических лиц от продажи доли в квартире:
"Доход, полученный в виде платежа при продаже долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по итогам того налогового периода, в котором такой доход был фактически получен, независимо от того, в каком налоговом периоде производится окончательный расчет по договору и фактическая передача указанного имущества" (письмо Минфина РФ N 03-04-05-01/22 от 26.01.2009).
Налоговый период составляет календарный год, с 1 января по 31 декабря.
3. В случае получения дохода от продажи жилого дома после его реконструкции физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет, учитывая срок нахождения в собственности указанного имущества с момента его государственной регистрации права на вновь реконструируемый дом (письмо Управления Федеральной налоговой службы по г. Москве N 28-10/100939 от 27.10.2008).

Ипотека.
1. Изменения в законодательстве об ипотеке коснулись жилых помещений, находящихся в залоге у банка.
Изменения в законодательстве по ипотеке (Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество").
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. При этом обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.
По договору ипотеки предметом залога у банка может быть как квартира, так и любое другое имущество. Раньше банк мог только в судебном порядке взыскать с должника заложенное имущество. Сейчас между банком и заемщиком, который взял кредит и отдал в залог имущество, может быть подписано соглашение, что банк во внесудебном порядке обращает взыскание на предмет залога, чтобы вернуть выданный кредит. Однако при этом взыскание во внесудебном порядке может быть обращено на любое имущество, кроме жилого помещения. То есть обращение взыскания на квартиру возможно только в судебном порядке.
2. Второе изменение в законодательстве об ипотеке касается сроков регистрации ипотечных сделок. Никогда ранее ипотечные сделки не регистрировались менее чем за месяц, даже тогда, когда по всем остальным сделкам регистрация составляла только 2 недели. Согласно же новой поправке
"ипотека должна быть зарегистрирована в течение пяти рабочих дней со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (ранее срок был 1 месяц)".

Интересы несовершеннолетних. Закон об опеке и попечительстве.
Осенью прошлого года вступил в силу Закон "Об опеке и попечительстве".
Новым Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" N 48-ФЗ от 24.04.2008, вступившим в силу с 01.09.2008, введены новые положения, направленные на защиту интересов малолетних, несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, признанных судом ограниченно дееспособными или недееспособными, а именно введены особенности распоряжения недвижимым имуществом, которое принадлежит указанным лицам. Недвижимое имущество, принадлежащее указанным лицам, может отчуждаться в следующих исключительных случаях:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде указанных граждан;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде указанных лиц;
4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих указанным лицам, при перемене ими места жительства;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы указанных лиц.
Для заключения указанных сделок требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Ранее законодательство также устанавливало получение предварительных разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом, которые совершались с указанными лицами, но ранее законодательно не было установлено, что недвижимое имущество может отчуждаться в исключительных случаях.

Долевое строительство.
При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Раньше такой порядок действовал только при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации. Эти правила распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 г. (Федеральный закон N 216-ФЗ от 24.07.2007).

Земля.
1. Признан не соответствующим Конституции РФ абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Субъекты РФ должны определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (Постановление Конституционного Суда N 7-П от 14.04.2008).
2. Множество новелл, в том числе и в отношении правил кадастрового учета земельных участков, введены в действие с 1 марта 2008 г. Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" N 221-ФЗ. В частности, теперь для осуществления кадастрового учета земельных участков и получения кадастрового паспорта на земельный участок не требуется осуществления процедуры по утверждению землеустроительной документации, которая ранее предшествовала процедуре постановки на кадастровый учет и значительно увеличивала время на получение кадастрового плана на земельный участок. Теперь в соответствии с Законом постановка на учет должна осуществляться в течение 20-ти рабочих дней с момента предоставления требуемых Законом документов.
2. Достаточно много позитивных изменений в земельное законодательство внесено Федеральным законом N 141-ФЗ от 22.07.2008, в частности:
- теперь одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки (например, при разделе) может быть подано заявление о государственной регистрации перехода прав на указанные земельные участки, в этом случае государственная регистрация перехода осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (например, ранее при разделе земельного участка на 2 участка с последующей целью продать один из участков необходимо было сначала зарегистрировать права на вновь образуемые участки, а затем уже подавать на регистрацию договор купли-продажи по отчуждаемому участку, т.е. ранее понадобилось бы как минимум 2 месяца на осуществление указанных регистрационных действий, а сейчас данная регистрация должна осуществляться в месячный срок);
- из Земельного кодекса исключено понятие делимости и неделимости участка, что позволяет осуществить раздел земельного участка на земельные участки, площадь которых будет менее минимальной площади, установленной при предоставлении земельных участков (например, ранее было невозможным разделить земельный участок для садоводства площадью 800 кв. м на 2 участка - по 400 кв. м), однако не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости;
- теперь возможно образование одного земельного участка из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам по соглашению между ними (ранее это было невозможно).
3. Продлен срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или по приобретению в собственность земельных участков до 1 января 2010 года (Федеральный закон N 212-ФЗ от 24.07.2007).

 

Другие статьи о недвижимости

2012-03-29 - Сауна в квартире
2010-03-23 - Лунная недвижимость
2009-12-15 - Tаймшер по-русски
2009-09-16 - КЛЮЧЕВЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В "НЕДВИЖИМОМ" ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
2009-08-11 - Оценщики имущества. Кто это?
2009-06-19 - Немного о газоне
2009-05-19 - Особенности заключения договоров о долевом строительстве
2009-04-14 - Аренда жилья
2009-03-17 - Что необходимо знать при покупке загородного дома?
2009-02-16 - Выбираем дом
2009-01-28 - Как погасить материнским капиталом ипотеку?
2009-01-16 - О продаже ипотечной квартиры
2008-12-23 - О новостройках
2008-12-10 - Страхование имущества: вопросы и ответы
2008-12-09 - Прописка на даче: проблемы и способы их решения
2008-10-23 - Что выбрать из множества разнообразия?
2008-10-10 - Зачем нам нужны риелторы?
2008-10-08 - Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на третий квартал 2008 года
2008-09-26 - Реализация права на имущественный налоговый вычет
2008-09-18 - Налогообложение продавца при продаже недвижимого имущества
2008-09-10 - Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом
 

Спецпредложения

iloss

Ипотечный
калькулятор


Курс валют

Курс Валют Информер
Российский рубль Курс Российского Рубля Информер
Доллар США(USD)//-//
ЕВРО(EUR)//-//
Фунт стерлингов(GBP)//-//
Чешская крона(CZK)//-//

Погода

 
____