Оценщики имущества. Кто это?

11.08.2009 г.

Оценка имущества может проводиться в двух случаях: по желанию собственника имущества и по закону. В середине 1990-х в России появилась новая профессия - независимый оценщик. За прошедшие десять лет сформировался рынок оценочных услуг, появилось законодательство, регулирующее оценочную деятельность, образованы профессиональные общественные организации. Сейчас в России зарегистрировано около 6 тыс. фирм, предлагающих услуги по оценке.


Согласно статье 130 Гражданского кодекса, к объектам недвижимости относятся: земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Понятие `недвижимое имущество` включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с владением объектом недвижимости.


Информация и документы, необходимые для проведения оценки недвижимого имущества:
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• кадастровый план земельного участка;
• правоустанавливающие документы на улучшения;
• документы БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план);
• остаточная балансовая стоимость объекта недвижимости.


Как утверждают сами оценщики, граждане обращаются к ним в двух случаях: при попытке взять ипотечный кредит и при разделе имущества. Граждане в основном обращаются за этими услугами при ипотечных сделках, поскольку банк требует обязательной оценки.


С принятием закона о налоге на недвижимость ситуация может кардинально измениться, поскольку многие налогоплательщики, по мнению экспертов, окажутся несогласны с той оценкой их недвижимости, которую выставит государство. Собственно, государство, по всей видимости, проведет массовую оценку всего жилого фонда в России по кадастровой методике, так же как это было с землей. Города разобьют на зоны, присвоят каждой зоне свой - повышающий или понижающий - коэффициент и таким образом оценят. Эксперты полагают, что недовольство населения станет стимулирующим фактором для рынка оценки. `Можно предположить, что граждане начнут в массовом порядке оспаривать заявленные цены, что в разы увеличит спрос на оценку помещений, - считают эксперты, поскольку любая массовая оценка неточна, а любой налогоплательщик стремится заплатить как можно меньше`. Тем не менее, данные иски не  перспективны. `Если методика оценки будет прописана в законе достаточно четко, то оспорить в суде стоимость жилья, рассчитанную с ее помощью, будет невозможно`.

 
Работа оценщика стоит недорого, особенно в сравнении с теми суммами, в которых измеряется стоимость жилья.  Последовательность в работе оценщиков должна быть следующей: Первое - это заключение договора. Затем происходит сбор информации, определение целей и задач, которые стоят перед оценщиком, - заказчик не всегда сам понимает, что ему нужно: он выяснил, что ему необходим отчет об оценке, но сам не знает, для чего оценка производится. Это выясняется вместе с оценщиком, составляется техническое задание, подписывается договор. После этого оценщик производит анализ рыночной информации, расчеты.

 
Существуют три подхода, которые оценщик должен использовать в своей работе: сравнительный, доходный и затратный. По закону должны применяться все три подхода, либо обосновывается отказ от какого-либо из них.


Последний этап - написание отчета и согласование результатов с заказчиком. Согласование в данном случае заключается не в том, чтобы написать в отчете то, что хочет заказчик. Оценщик, который идет на поводу у заказчика, - плохой оценщик. Если он так поступает, он не будет работать на этом рынке. Минимущество отзывает лицензии недобросовестных оценщиков, а когда контрольные функции будут переданы саморегулируемым организациям, такие оценщики будут исключаться из их рядов. Фирме просто будет ставиться запрет на работу в этой области. Да и самому заказчику станет невыгодно заказывать работу такому оценщику - экспертиза не подтвердит подобный отчет. А если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что заказчик ввел оценщика в заблуждение, именно заказчик будет нести за это ответственность.

 
При согласовании итогов работы задача оценщика заключается в том, чтобы доказать заказчику правильность своих выводов либо уточнить неправильно переданную информацию и внести исправления.


После сдачи отчета должны состояться подписание акта приема-передачи работ, выплата денежного вознаграждения. Оценщик обычно работает на условиях 50% или 100% предоплаты.


При наличии всех документов для несложного объекта недвижимости работа занимает два три дня.

 
У оценщика должен быть полис страхования ответственности страхователя перед третьими лицами. Сумма специально не оговаривается, но, исходя из общей практики, это не менее 1 млн руб.

 
Проведение неквалифицированной и непрофессиональной оценки может иметь серьезные последствия для заказчика. Низкое качество оценки может привести к существенным потерям, как прямым, так и косвенным.


В Уголовном кодексе также присутствуют статьи, предусматривающие уголовную ответственность заказчика и оценщика: статья 174 `Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенного незаконным путем`; статья 199 `Уклонение от уплаты налога с организаций`; статья 200 `Обман потребителей` и другие`.


С деятельностью оценщиков связано немало громких скандалов. В частности, в 1990-х годах они были вызваны тем, что занижалась стоимость приватизируемых предприятий. Последовавшая после кризиса 1998 года волна банкротств привела к обогащению одних кредиторов за счет других тоже не без помощи оценщиков. Общее количество невозвращенных кредитов, выданных банками под обеспечение, стоимость которого была завышена в несколько раз, вообще не поддается исчислению. Это было обусловлено тем, что до недавнего времени деятельность оценщиков практически не контролировалась со стороны государства. Сейчас ситуация изменилась.


Введение лицензирования оценочной деятельности, утверждение государственных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, растущий контроль за работой оценщиков со стороны государства должны заставить оценщиков работать по цивилизованным правилам.

Другие статьи о недвижимости

2012-03-29 - Сауна в квартире
2010-03-23 - Лунная недвижимость
2009-12-15 - Tаймшер по-русски
2009-09-16 - КЛЮЧЕВЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В "НЕДВИЖИМОМ" ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
2009-08-11 - Оценщики имущества. Кто это?
2009-06-19 - Немного о газоне
2009-05-19 - Особенности заключения договоров о долевом строительстве
2009-04-14 - Аренда жилья
2009-03-17 - Что необходимо знать при покупке загородного дома?
2009-02-16 - Выбираем дом
2009-01-28 - Как погасить материнским капиталом ипотеку?
2009-01-16 - О продаже ипотечной квартиры
2008-12-23 - О новостройках
2008-12-10 - Страхование имущества: вопросы и ответы
2008-12-09 - Прописка на даче: проблемы и способы их решения
2008-10-23 - Что выбрать из множества разнообразия?
2008-10-10 - Зачем нам нужны риелторы?
2008-10-08 - Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на третий квартал 2008 года
2008-09-26 - Реализация права на имущественный налоговый вычет
2008-09-18 - Налогообложение продавца при продаже недвижимого имущества
2008-09-10 - Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом
 

Спецпредложения

iloss

Ипотечный
калькулятор


Курс валют

Курс Валют Информер
Российский рубль Курс Российского Рубля Информер
Доллар США(USD)//-//
ЕВРО(EUR)//-//
Фунт стерлингов(GBP)//-//
Чешская крона(CZK)//-//

Погода

 
____