Особенности заключения договоров о долевом строительстве

19.05.2009 г.

Новый закон о долевом строительстве вносит существенные изменения в правовое регулирование отношений, возникающих между покупателями и продавцами прав на строящиеся квартиры. Его действие распространено на отношения, если разрешения на их строительство получены застройщиками после 1 апреля 2005 года.

1. Обязательные условия заключения договора
Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства только после выполнения им следующих условий:
- Получение в установленном порядке разрешения на строительство (в настоящее время правила его выдачи также регулируют положения нового Градостроительного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 2005 года).
- Опубликование и размещение проектной декларации согласно законодательству.
- Государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, на котором будет осуществлено строительство.

В случае несоблюдения застройщиком этих требований Вы вправе  потребовать их немедленного возврата, а также уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов понесенных убытков.

2. Вид и содержание договора
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только посредством заключения договора участия в долевом строительстве. Иные виды соглашений Закон о долевом строительстве не допускает.
Данный договор должен как минимум содержать следующие положения.
- Точное определение в соответствии с проектной документацией квартиры, подлежащей передаче после окончания строительства.
- Срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства.
- Цена договора, сроки и порядок уплаты.
- Гарантийный срок на квартиру.
При отсутствии любого из указанных выше условий договор считается незаключенным.

3. Государственная регистрация договора
Все договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства подлежат государственной регистрации, заключенными их считают только с момента такой регистрации. Соответственно, обязанность по оплате строящейся квартиры у каждого из участников долевого строительства возникает лишь после госрегистрации договора с застройщиком.
Застройщик и первый участник долевого строительства для госрегистрации договора подают совместное заявление. При этом застройщик в регистрирующий орган направляет:
- Разрешение на строительство;
- Проектную декларацию;
- План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, а также планируемой площади каждого из них.
 

Проведение государственной регистрации договора удостоверяют посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе в установленном действующим законодательством порядке.
Описанная выше система призвана защитить от вероятности двойных продаж одних и тех же квартир и дополнительно гарантировать правомерность привлечения застройщиками денежных средств как от частных, так и от юридических лиц.

4. Цена договора
В качестве обязательного условия в договоре участия в долевом строительстве указывают цену договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства. При этом в документе могут быть отдельно выделены суммы на возмещение затрат на строительство и оплату услуг последнего.
Цену после заключения договора разрешено изменять только по соглашению сторон (застройщик и участник долевого строительства), если в документе предусмотрены такие возможности, случаи и условия. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Соответственно, цену договора нельзя увеличить по инициативе последнего, например,  по причине пожара на стройке либо иных аналогичных обстоятельств.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
 
5. Смена стороны договора

Участник долевого строительства может уступить свои права требования получения квартиры, но лишь после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном действующим гражданским законодательством. По общему правилу перевод долга возможен только с согласия кредитора (в рассматриваемом случае — застройщика).
Уступка прав требования по договору допустима исключительно в период с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Договор цессии, или уступка прав требования, также подлежит госрегистрации в установленном порядке на территории регистрационного округа по месту нахождения возводимого многоквартирного дома.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Другие статьи о недвижимости

2012-03-29 - Сауна в квартире
2010-03-23 - Лунная недвижимость
2009-12-15 - Tаймшер по-русски
2009-09-16 - КЛЮЧЕВЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В "НЕДВИЖИМОМ" ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
2009-08-11 - Оценщики имущества. Кто это?
2009-06-19 - Немного о газоне
2009-05-19 - Особенности заключения договоров о долевом строительстве
2009-04-14 - Аренда жилья
2009-03-17 - Что необходимо знать при покупке загородного дома?
2009-02-16 - Выбираем дом
2009-01-28 - Как погасить материнским капиталом ипотеку?
2009-01-16 - О продаже ипотечной квартиры
2008-12-23 - О новостройках
2008-12-10 - Страхование имущества: вопросы и ответы
2008-12-09 - Прописка на даче: проблемы и способы их решения
2008-10-23 - Что выбрать из множества разнообразия?
2008-10-10 - Зачем нам нужны риелторы?
2008-10-08 - Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на третий квартал 2008 года
2008-09-26 - Реализация права на имущественный налоговый вычет
2008-09-18 - Налогообложение продавца при продаже недвижимого имущества
2008-09-10 - Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом
 

Спецпредложения

iloss

Ипотечный
калькулятор


Курс валют

Курс Валют Информер
Российский рубль Курс Российского Рубля Информер
Доллар США(USD)//-//
ЕВРО(EUR)//-//
Фунт стерлингов(GBP)//-//
Чешская крона(CZK)//-//

Погода

 
____